본 제도는 공동주택 수분양자가 입주 전 해당 세대를 직접 방문하여 공사 상태를 점검하고 발견된 하자에 대해 보수를 요구할 수 있도록 법으로 보장한 제도입니다.

주택법 제48조의2 규정에 의거하여 대통령령으로 정하는 호수 이상의 공동주택을 건설하는 사업주체는 입주 지정 기간 개시 전에 입주자 사전방문을 의무적으로 실시하여야 합니다.

과거 시공사의 일방적인 인도 기조에서 벗어나 수분양자가 공적 지위를 갖고 하자를 선제적으로 적발할 수 있게 됨으로써 소비자 권익이 대폭 강화되었습니다.

사업주체는 사전방문 개시일 1개월 전까지 실무 운영 계획, 인력 배치, 안전 대책 등이 포함된 입주자 사전방문 계획서를 관할 지자체장에게 제출 승인받아야 합니다.

입주자 사전점검이 종료되면 지자체가 주관하는 전문가 집단인 '공동주택 품질점검단'이 추가 투입되어 세대 내부 및 공용 부분의 구조적 안전성을 교차 검증합니다.

정당한 사유 없이 입주자 사전방문을 시행하지 않거나 허위로 보고한 사업주체에게는 관계 법령에 의거하여 과태료 처분 및 행정 제재가 엄격히 부과됩니다.

주택법 시행령 지침상 사전점검은 입주 개시 예정일로부터 최소 45일 전까지는 모든 세대의 집체 조판 및 조사를 완료하는 구조로 일정이 역산 조율됩니다.

시행사는 가입자의 권리 행사를 위해 사전방문 시작일 25일 전까지 전산 우편물 또는 공인 전자문서 형태의 사전점검 안내 통지서를 발송 완료하여야 합니다.

본 법령의 적용을 받는 건축물은 주택법에 따라 사업계획승인을 받아 건설된 공동주택(아파트)에 한하며 일반 오피스텔이나 소규모 빌라는 제외될 수 있습니다.

최신 개정 법안에 따르면 시공사는 사전방문 시작 전까지 해당 세대의 모든 내부 마감 공사를 완벽히 끝마친 상태로 대기 조치하여야 할 법적 의무가 있습니다.